Análisis jurídico del expediente civil-Desalojo por ocupante precario

Conclusiones

1) El proceso de desalojo es una acción principal, inmobiliaria, posesoria, personal, aunque de marcados efectos reales y de contenido real cuando se funda en la situación de precario, que tiene como fin próximo el lanzamiento del demandado y consiguiente desalojo de personas y enseres, y como fin remoto la recuperación de la posesión natural desplazada por el vínculo contractual o por la simple tolerancia; en consecuencia, en el proceso de desalojo sólo adquiere eficacia de cosa juzgada material, la exigibilidad de la obligación de restituir el bien, pero no cuestiones sobre el dominio o posesión de ésta, lo que debe ser, eventualmente, materia de otro proceso.

2) Según el artículo 911 del Código Civil, la posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido; entonces, conforme a esa disposición en concordancia con el artículo 586 del Código Adjetivo, será precario quien ingresa y se mantiene en posesión del inmueble sin ningún consentimiento del propietario o de quien tengan el derecho de usar y gozar del inmueble; o habiendo tenido un vínculo contractual, o haber sido consentida su permanencia en el inmueble, persista en dicha posesión aún después de que haya sido notificado de la intención del propietario, o de quien tengan el derecho de usar y gozar del predio, para que se le restituya el inmueble; ya sea porque ha culminado el plazo de vigencia del contrato o porque no quiere seguir consintiendo la presencia del poseedor en el bien inmueble.

3) La naturaleza controversial del asunto en litigio excluye el análisis y/o debate de todo aquellos que no tenga relación directa con los hechos que se derivan del conflicto, que deben guardar congruencia con los puntos controvertidos fijados en el Acta de Audiencia Única; en ese sentido, no puede discutirse las cuestiones referidas a la transferencia del bien inmueble en la Avenida Mariscal Benavides № XXX, Cercado de Lima, vía anticipo de legítima otorgado por VBC y ERH a sus hijas, las demandantes GLBR y AVBR; toda vez que no aparece en autos ningún medio probatorio que relacione este hecho con el objeto de análisis del presente proceso.

4) Sin embargo, por lo que aparece en autos, se puede afirmar que las demandadas RDRH y SNER, junto con las litisconsortes DMBR y MBR, y las hijas menores de edad de la demandada RDRH estaban en posesión del inmueble materia de litis, cuando éste fue transferido vía anticipo de legítima con fecha 09 de febrero de 2000, a favor de las demandantes GLBR y AVBR. El título que justificaba dicha posesión era el derecho de habitación concedido por VBC, anterior conviviente de la demandada RDRH, y padre de las litisconsortes y las menores de edad.

5) El derecho de habitación, previsto en el artículo 1027 del Código Civil, permite el uso sobre una vivienda o parte de ella para servir de morada, sólo puede extinguirse por las causales previstas en el artículo 1021 del Código Civil; por lo que en el supuesto de que no se hubiera producido el anticipo de legítima, y hubiera sido VBC el demandante del presente proceso de desalojo, las demandantes no serían ocupantes precarios hasta que el nudo propietario, es decir, VBC no les notifique que se ha cumplido el plazo establecido en el acto constitutivo de ese derecho real, según lo dispuesto en el inciso 1 del artículo 1021 del Código Civil; requisito que no puede ser sustituido por la presentación de una demanda de desalojo por precario, porque para su procedencia se tiene que cumplir previamente con el establecimiento de la relación jurídica sustantiva, esto es, se debe verificar la relación entre quien tiene derecho a la restitución del bien y el poseedor precario.

6) Con fecha 30 de noviembre de 2000, el Juez del Noveno Juzgado Civil de Lima expide Sentencia, y resuelve declarar infundada la demanda, por considerar, entre otros fundamentos, que las demandadas y sus litisconsortes tienen título que justifica la posesión del bien inmueble materia de litis, pues ocupan el predio con autorización de VBC, antiguo propietario del referido inmueble, y padre de las litisconsortes, hijas de la demandada RDRH. Por nuestra parte, consideramos que el Juez no tuvo en cuenta que el derecho de habitación concedido por VBC hubiera sido relevante para resolver la litis, solo si éste hubiera sido el demandante en este proceso, pero al haberse producido la transferencia de la propiedad del inmueble materia de litis, y siendo que las propietarias del referido predio son las demandantes del presente proceso de desalojo, no resulta relevante invocar el derecho de habitación concedido por VBC.

7) Mediante Resolución con fecha 23 de mayo de 2001, los Magistrados de la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Lima revocan la Sentencia con fecha 30 de noviembre de 2000, y reformándola declaran fundada la demanda; y en consecuencia, ordenaron que las demandadas RDRH y SNER, y las litisconsortes DMBR y MBR, cumplan con desocupar el inmueble materia de litis. En el Quinto Considerando de la Resolución con fecha 23 de mayo de 2001, los Magistrados de la Primera Sala Civil señalan que las demandadas y las litisconsortes en el decurso del proceso no han desvirtuado el derecho de propiedad invocado por las demandantes; tampoco han acreditado vínculo contractual de arrendamiento con las demandantes; y no han aportado prueba alguna respecto a cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del predio materia de litis, ya que las pruebas aportadas por las demandadas y las litisconsortes no son documentos idóneos para justificar la posesión de un bien, por estar referidos a hechos ajenos al litigio. Por nuestra parte, opinamos que los Magistrados de la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Lima consideraron que ya no se podía hablar de un derecho de habitación a favor de las demandadas y las litisconsortes, pues el anterior nudo propietario había transferido la propiedad del inmueble materia de litis a las demandantes GLBR y AVBR.

8) De acuerdo a lo establecido por el artículo 923 y 999 del Código Civil, sólo el propietario puede conferir las facultades de usar y disfrutar temporalmente de un bien a un tercero, pues como propietario tiene el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar dicho bien. En consecuencia, los Magistrados de la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Lima consideraron que ya no se podía hablar de un derecho de habitación concedido a las demandandas y litisconsortes, al haber dejado VBC de ser propietario del inmueble materia de litis; y, por tanto, sin tener la facultad de conferir el uso y disfrute temporal del mencionado predio, lo que fue transferido a las nuevas propietarias, junto con los otros atributos de la propiedad.

9) Mediante Sentencia con fecha 28 de diciembre de 2001, los Magistrados de la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República declararon infundado el recurso de casación interpuesto; en consecuencia, no casaron la Resolución de vista con fecha 23 de mayo de 2001. Los Magistrados de la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República señalan en su Resolución que las litisconsortes acreditaron únicamente un entroncamiento familiar con las accionantes, al ser todas ellas hijas de VBC; sin embargo, ello no representa un justo título para poseer el inmueble sub litis, ya que las actuales propietarias se encuentran facultadas para ejercer todos los atributos que contempla el derecho de propiedad, sin más limitaciones que la obligación que se ejerza en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley. Asimismo, los referidos Magistrados consideraron que la invocación de los artículos 5, 6 y 51 de la Constitución Política, cuya inaplicación se denunció, en un proceso de desalojo por ocupación precaria en el que las demandantes han acreditado su derecho de propiedad, resulta secundaria e intrascendente con respecto al fallo y, en consecuencia, son inaplicables al caso de autos. Por nuestra parte, estamos de acuerdo con lo resuelto por la sala casatoria, porque un proceso de desalojo por ocupación precaria es la vía para definir si la posesión se ejerce con o sin título, y por ser un proceso sumarísimo no se puede admitir que se discuta el mejor derecho de propiedad, o enervar el título de propiedad de las demandantes, u otras cuestiones ajenas, las que se pueden hacer valer en un proceso más lato.

Recomendaciones

1) En el presente caso objeto de estudio, se puede decir que no existe una norma legal expresa sobre el supuesto de que el bien dado en usufructo sea enajenado. Sin embargo el artículo 1708 del Código Civil prevé el caso que un bien arrendado sea enajenado, y con respecto a bienes inmuebles habría dos posibilidades: si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador; y si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido; asimismo, excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.

2) Si por definición, en el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida (artículo 1666 del Código Civil), y por el usufructo el nudo propietario confiere las facultades de usar y disfrutar temporalmente de un bien al usufructuario (artículo 999 del Código Civil), y el derecho de habitación es el usufructo que recae sobre una casa o parte de ella para servir de morada (artículo 1027 del Código Civil); sostenemos que pudo aplicarse al presente caso, por analogía, lo dispuesto en el artículo 1708 del Código Civil; por tanto, pudo exigirse a las demandantes dar por concluido el derecho de habitación concedido por el antiguo propietario, mediante carta notarial, antes de incoar un proceso de desalojo por ocupación precaria (lo que en el presente caso se produjo, conforme se puede observar en la foja 19).

3) Sin embargo, sugerimos que debería legislarse para un caso como el estudiado, pues no son infrecuentes los conflictos por las propiedades del padre o la madre, entre sus diferentes familias. Es usual observar el afán de un grupo familiar de perjudicar a otro ligado por un mismo padre o madre, específicamente con respecto a sus propiedades, si se tiene en cuenta que muchas veces una persona que convive con otra y la familia de ésta en un inmueble de propiedad de aquél, en forma exclusiva o en copropiedad con su anterior cónyuge, puede transferir la propiedad del referido inmueble sin autorización de su conviviente, pues según el artículo 315 del Código Civil para disponer o gravar los bienes de la sociedad de gananciales se requiere la intervención del marido y la mujer, viéndose enervado el derecho de habitación que el marido conceda a su conviviente respecto al mencionado bien social, pues éste, por cualquier circunstancia, puede dejar en el desamparo a su conviviente y a los hijos producto de dicha relación, con la sola transferencia del referido bien social.

4 comentarios:

  1. Si la posesión se sustenta en un título nulo (posesión ilegítima), el poseedor no puede ser demandado en la via de desalojo por ocupante precario, sino que se le demandará acumulativamente la nulidad o anulabilidad del título y la reivindicación del bien. Así, el que posee un predio en base a un contrato de compraventa nulo puede ser demandado para que se declare la nulidad del acto jurídico compraventa y para que restituya el bien a su titular (el demandante).

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  2. Al vencimiento del contrato de arrendamiento el demandado o el arrendatario no se convierte en precario razón por la cual la pretensión adecuada para demandarlo no es la de precario sino la de desalojo por vencimiento de contrato.
    Fuente: PLENO JURISDICCIONAL DISTRITAL EN MATERIA CIVIL
    24 y 25 de septiembre de 2007
    CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE JUNÍN

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  3. Que buen analisis del exp., a mi me piden mucha doctrina y jurisprudencia, y yo tengo que sacar el titulo ya porque se viene un concurso de ascenso, les escribo ya.

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  4. excelente analisis, ya tengo los expedientes pero no se como analizarlos, trabajo en un ministerio, labores administrativas, no tengo mucho tiempo, necesito sacar el titulo, help!

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